楼市新说法

黑猫卫士 · 发表于 2011-10-27 19:00:31

楼市降价潮席卷全国房价全面拐点还有多远？

记者俞佳制图任萍

“降，还是不降，这是一个问题。 ”僵持许久，天平终于开始偏向了降价一端，来势汹汹的楼市降价潮从北上广深席卷全国，房价拐点似乎突然从理想照进现实。可是，探究降价背后的根源——房企资金链，却可以发现一些问题。
开发商并没有预想中那么缺钱，而现在的降价也仅仅是一些大型房企有策略的调价以回笼资金，数量规模十分有限，且市中心及二手市场也较为坚挺，断言房价进入全面拐点为时尚早。
现象·降价潮
来势汹汹席卷全国
进入银十，各地楼市突然又热闹起来，不是因为传统意义上的销售旺季，而是突如其来的降价潮，房价下行预期愈发强烈。
在北京，经历暴涨的通州地区已转为领跌，新建楼盘房价已从每平方米20000元以上降到15000元左右。与此同时，三季度北京商品住宅退房总量同比去年增加44%，其中不排除降价因素。
“一线”之外，其他城市也出现了降价甚至退房的现象。同策咨询研究中心江浙区分析经理肖云祥告诉记者，南京频频有楼盘曝出降价，个别楼盘幅度惊人，从13000元/平方米直降到最低8000元/平方米。苏州也有个别刚需楼盘降价，但为了规避封闭，没有直接降价，而是采用团购或特价房的形式。多个楼盘有不同程度的退换房情况，南京一楼盘90天竟有78套房退换房。
不过，也有业内人士指出，降价实质上并没有表面上的力度。为遏制乱涨价，网上备案价格规定“只能下降不能上涨”，此举导致一些开发商在备案时虚高报价，留出打折空间。因此现在一些降价有“水分”，特别是前期没有成交的楼盘。
外围先行市区坚挺
无论是北京还是上海，郊区楼盘频频曝出降价，市中心区域项目却鲜有动静。记者从德佑地产获得的数据显示，近半年来，市中心（中环以内）商品住宅成交面积从5月份的12.3万平方直线降价10月（数据截至10月25日）的3.6万平方米，下行趋势非常明显。但价格方面，却没有见到明显下降，每月均有所涨跌，一直在40000-45000元/平方米之间高位徘徊。
单个楼盘来看，星河湾[最新消息价格户型点评]荟苑、上海香溢花城[最新消息价格户型点评]本月成交价格骤降，星河湾从9月份74409元/平方米降至59630元/平方米，香溢花城从9月37404元/平方米降至30873元/平方米。但是，市区其他大多数楼盘价格仍然坚挺，甚至有所上涨。
地产运营研究所所长蔡为民也告诉记者，市中心楼盘目前还没有出现明确的下跌信号，受客群限制，项目开发商处于“降也不是，不降也不是”的尴尬境地。“郊区中低端项目稍作降价后就可以吸引一批刚需买家，但市区尤其是内环以内楼盘的购买者已被限购令‘清场’，即使愿意以价换量还很难达到效果，需要更大的让步才有可能激活成交。同时，高端楼盘还维持自己的品牌，一般也不会大张旗鼓的宣传降价，有目标客户后，‘暗降’方式应用更多。”
二手市场价格稳定
二手市场方面，房价显然也还没有跟随闻到降价潮的气息。
汉宇地产董事总经理施宏叡告诉记者：“前段时候经历过一批温州炒房客降价抛盘，也有一些地区和房源出现10%-15%的跌幅，但仅仅是个案，普跌的情况还没有出现。”他表示，二手市场不同于一手，各个房东的心态的千差万别，尽管房价下跌会是大势所趋，也不会在短期内出现集体降价的“降价潮”情况。当然，部分急于变现的二手房东为争取出售可能在这期间下调挂牌价格。
中原地产最新二手市场交易数据显示，10月以来，门店二手房挂牌量有所增加，略增15%左右，而挂牌价有所下跌，幅度在5%-8%。据分析，周边区域一手房的价格下跌给二手房业主增加了心理压力，怕二手房的价格也会有下跌，因而出现了挂牌量增加的情况，挂牌价也有所松动。
区域经理郑键透露有的降价其实是“假摔”，挂牌价的下跌并不代表着成交价格的下滑。一般来说，房东的起初的挂牌价会高于市场价，在二手市场低迷的环境下，挂牌价会降到市场均价范围内以吸引买家，但绝不会低于市场价出售。
究因·资金链
全面绷紧“不存在”
“楼盘是否降价归根结底要看开发企业的资金状况。 ”多位专家在接受采访时如此表示。自调控以来，开发商资金链问题屡屡被提起，但说法也各不相同，究竟是“还穿着毛衣”，还是“只剩裤衩”？
易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成向记者提供了一项数据：“据调查统计，截至7月1日，上海房地产业今年已到位但未使用的资金有2000亿人民币，而上半年投资额不过900亿元。即使整个下半年没有再多一分钱，且下半年仍有900亿元的投资规模，到年底仍有1100亿元的资金。虽说‘几家欢喜几家愁’，是有一些企业处境困难，但是全面绷紧是不存在的。从行业平均来看，开发商还远没有到缺钱的地步。 ”
周建成特别向记者指出了一个有意思的现象，现在市场上大刀阔斧进行降价的，并非最有可能在楼市寒冬中撑不下来的中小企业，反而是一些品牌房企。这种降价大多不是由于资金状态不佳引起，而是因为这些大型房企是“长跑型选手”，不必追求个别项目的利润最大化。相反，小企业本身项目不多，随着房地产行业门槛的上升，拿地越来越困难，若非资金出现严重问题，大多不会在价格上妥协。而现在，也未曾妥协。
开发商未雨绸缪
“我国的房地产行业还不成熟，现在盲目乐观，现在过度悲观。”周建成指出，他所接触的一些开发商也坦言，今年下半年项目的售价低于此前预期，而急于调整销售策略，也是对于调控及市场形势的悲观。
“深挖洞，广积粮，度寒冬。 ”周建成告诉记者，一些开发商已经预言这个楼市寒冬将持续到2013年，因此提前未雨绸缪，回笼资金，现金为王。
采访中，他的这一观点不仅得到了其他分析人士的认同，也得到了开发商方面的印证。沪上一家中型房企的内部人士向记者透露，房企资金压力虽然比过去大了许多，但也没有外界渲染的那般严重。“现在的资金链还不算非常紧张，遇到好的项目仍然会出手，但多数时候非常谨慎，有的款项会暂缓支付，保持现金，应对未来可能出现的困境。 ”
预言·拐点论
房价数据停涨3月
与“降价潮”、“资金链”一样，“拐点论”也是近期频频见诸报端的关键词。 “某种定义上看，上海的房价拐点早已出现。 ”蔡为民如是说。
根据国家统计局每月公布的《70个大中城市住宅销售价格变动情况》，上海已经连续三个月环比止涨，房价走势由涨至平。
蔡为民进一步指出，尽管现在全国呈现分化状态，在未限购城市的拉动下，全国数据仍然在涨，但从9月数据看，不少未限购城市也逐渐陷入迟钝状态。一线城市是全国楼市景气情况的风向标，在一线城市到达拐点后，全国拐点的出现也不会太远。
对于今年接下来的两个月，蔡为民预测，楼市降价的态势仍将扩大。 “一种可能是开发商谋求股权转让，换取资金以解决困境；另一种情况便是降价，谨慎选择降价的幅度和时间点，既不至于引来‘房闹’，又能够一下冲击到购房者的心理价格。 ”
全面拐点还有多远？
“现在还没有真正进入房价的全面拐点。 ”谈及“拐点论”，中原地产上海中原研究咨询部总监宋会雍向记者介绍了他对此的理解。
“我认为房价的全面拐点，是开发企业面对无法回暖的市场和资金压力被迫对旗下楼盘进行全线降价，以迎合市场要求，打破僵局。但现在的降价，是主动、有规划的降价，限定楼盘，限定时间，限定体量。开发企业手头资金仍然足够，不至于全面降价，只是回笼部分资金，保守观望市场及政策的变化。要说房价全面拐点，从参与降价楼盘数量上看，现在也远没有达到。 ”宋会雍表示，开发商会市场回暖仍有期待，在整体经济不景气的背景之下，地方政府会不会先撑不住？是否会再一次出现一次2008年的救市？
近日，温总理在天津调研时表示，要对宏观政策适时适度进行预调微调。对此，易居周建成认为，货币政策可能将在年底放松，届时，房企融资渠道得以重新打开，市场有回暖的可能性。

黑猫卫士 · 发表于 2011-10-27 19:02:08

品牌房企降价“被动变主动” 或引领大规模调整2011年10月18日 08:01
来源：每日经济新闻作者：张敏字号:T|T221人参与19条评论打印转发
两个月前，富力地产[简介最新动态]董事长李思廉关于“降价”的表态，如今有了越来越多的追随者。

《每日经济新闻》记者近日调查发现，进入传统“金九银十”的后半段，越来越多的房企开始作出价格调整，其中不乏万科[简介最新动态]、保利[简介最新动态]、龙湖等大型房企。

8月23日，富力地产董事长李思廉在中报业绩发布会上说，“价格在政府的号召之下，大家只能作出向下的调整。价格方面，我们现在下调了10%；估计会慢慢跌，下半年可能会再跌10%。”这也是今年初房地产调控以来，大型开发商高管首次公开表态“降价”。

近期，保利地产旗下的“西山林语”项目推出优惠房源，优惠幅度超过3000元/平方米；合生创展在北京的楼盘“合生麒麟社[最新消息价格户型点评]”，均价也有小幅下调。此外，龙湖地产在青岛的一栋高档住宅拟低价开盘，同样被解读为“降价”。

业内人士分析，与此前经贸国际城的被动降价不同，此轮降价的房企业绩出色，资金面也较为宽松，带有更多“主动调整”的意味。而在政策面继续从紧的情况下，这一动作或将带动更多房企进行价格调整。

10月16日，新华社发表题为《楼市“冰点”背后警惕“变相宽松”》的文章，强调房价正呈现出从“止涨”向“下跌”转化的苗头，应打好楼市调控的“持久战”。

降价“多米诺骨牌”启动

今年5月以来，北京楼市的降价现象一直在持续，且有扩大之势。

《每日经济新闻》记者调查发现，位于海淀区西北旺镇的“保利西山林语”项目推出部分2居特价房，均价为19999元/平方米，与其在售房源23000元/平方米的均价相比，每平方米下降了4000元。

事实上，这一价格在其所在的区域，算不上“低价”。其之所以受人关注，在于该项目一度是北京楼市最重要的价格坚守者之一。

去年4月25日，保利西山林语取得12号楼和14号楼的预售许可证，共计222套房源，同时取得301个地下车库车位的销售许可证，但4个多月后，成交记录一片空白。顿时，它成为业界关注的焦点。

今年以来，该项目仍坚持不降价。据北京市房地产交易管理网的数据显示，其整体销售状况仍不足50%。不过，其多栋小户型项目销售稍好，均价不到23000元/平方米。

除此之外，位于昌平县城的“金隅万科城[最新消息价格户型点评]”项目4期，据称均价将定在14000元/平方米，较前期下降了4000元/平方米。金隅地产旗下的另一热销项目“金隅花石匠[最新消息价格户型点评]”，近期爆出的均价比此前直降2000元/平方米，且享受全款优惠。

同时，合生创展在北京的楼盘“合生麒麟社”，目前均价在2.6万~2.8万元/平方米，较之数月前的30000元/平方米的项目，有明显下调。

降价现象不只发生在北京。近日，龙湖地产在青岛即将开盘的龙湖滟澜海岸小高层项目，均价定在6500元/平方米。尽管属首次开盘，鉴于龙湖旗下项目一贯高出周边的价格，业界仍将其解读为“降价”。

此外，绿城、富力等上市房企也在各地爆出促销、价格优惠的消息。中海地产在杭州的一个项目，据传降幅最高达5000元/平方米。万科在深圳启动的“万团大战”，也将持续到今年底。

事实上，房地产价格调整早在今年一季度就初现端倪，但品牌房企的普遍降价还是最近两个月的事情。有业内人士直指，推倒“多米诺骨牌”的，就是富力地产董事长李思廉的一番表态。

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