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近日，一则香港房地产项目开盘降价的消息引发广泛关注。在低开和优惠的双重作用下，新鸿基旗下的某项目降价幅度一度达到40%。同时，内地传出恒大地产也将启动大范围降价的消息，王石(微博)也认为2014年楼市“非常不妙”。一时间楼市陷入悲观情绪中，受此影响，13日A股地产板块下挫。
业内人士认为，近期内地部分城市楼市库存严重过剩的报道频现，三四线城市风险积聚。地价与房价双双攀高，让习惯使用“投资回报率”作为衡量标准的外资感到心里不踏实。业界普遍预期，楼市分化的态势将在今年加剧。其中，一线城市和热点二线城市楼市暂难降温，但部分三四线城市存在房价骤降的可能。整体看，2014年的楼市难言乐观，房价涨幅可能大幅下滑。
今年楼市“非常不妙”
除了楼盘降价，万科集团董事长王石对楼市的表态也非常引人关注。在接受媒体采访时，王石用“非常不妙”来表达其对今年楼市的观点，并称“我不改变我的观点”。
王石所谓的“不改变”，是基于其在去年9月时的表态。去年9月4日，融创集团以21亿元夺得北京农展馆地块，楼面地价高达7.3万元/平方米，成为历史单价“地王”。此前，香港首富李嘉诚则抛售了内地410亿港元的资产。对此，王石在微博表示：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”
自2013年7月开始，李嘉诚旗下的长江实业以及和记黄埔相继宣告或抛售百佳超市、上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼、广州西城都荟广场和停车场，涉及金额约为410亿港元。同时，李嘉诚的“长和系”则一直在欧洲拓展并购业务。仅2013年上半年就完成四宗海外并购共耗资248.7亿港币。
有分析认为，在内地土地市场最为火爆之时选择撤出，说明李嘉诚认为，内地楼市已出现过热风险。这也正是王石提出警示的主要原因。
据悉，外资机构对于国内楼市的判断，通常基于“投资回报率”的指标，也即“租售比”。根据多家机构的统计，当前在一线城市，市场的平均租售比已经超过200:1，远超国际警戒线，部分区域甚至接近500:1的水平。国际知名投资人巴菲特和索罗斯均认为中国楼市存在风险。
另一个值得关注的原因在于，随着经济结构调整“阵痛期”的到来，一些国际机构预测，2014年中国经济增速将继续放缓，受此影响楼市风险将进一步加剧。
尽管内地机构的观点对此颇有异议，但以李嘉诚为代表的港资撤离内地楼市，已是不争的事实。与此同时，房地产投资增速也出现下滑。有专家认为，房地产投资将告别高增长时代，持续近10年的房地产投资热潮将逐渐冷却。
有外资机构还认为，若李嘉诚的资金流向并不只是个案，就意味着资金从内地楼市撤出后，并未注入香港，而是转向其他区域，即大中华地区面临资金撤离的局面。这对于内地和香港楼市而言均非好消息。
大房企撤离小城市
对于外资看空中国楼市的观点，国内很多分析人士不甚赞同。中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱表示，对一线城市的未来发展比较乐观，特别是依然看好住宅市场。但他同时强调，一线城市部分高价地项目可能存在消化风险。
国内机构普遍认为，由于占据较多的城市资源，加之受益于城市化进程，广大一二线城市楼市仍有大量的潜在需求，房价也易涨难跌。一些专家还认为，这些城市不存在市场“泡沫”。
真正的风险来自三四线城市。中原地产首席分析师张大伟表示，经历了过去十年全国房地产市场粗放且迅猛的发展，如今一、二、三线城市分化特征明显，因此全国房地产市场已经很难用同一周期一概而论。他表示，2014年三四线城市将面临比2013年更大的风险，大量房企逐渐撤离三四线城市。在库存压力下，甚至可能出现崩盘的案例。
近期，部分三四线城市盲目进行新城建设，导致“空城”、“鬼城”出现，甚至个别地区出现公务员摊派卖房的现象。这些信息的披露，使得三四线城市的风险浮出水面。中金公司的研报表示，三四线城市房地产市场冷热不均，整体而言，未来两三年供给过剩将是最大的问题。
值得注意的是，从去年开始，不少大型开发商已从三四线城市撤离，回归一二线城市。有专家认为，房地产投资资金的撤出将加剧这种风险，不仅会导致房价出现下跌，也可能使得部分城市出现一批烂尾楼。这种局面不仅在鄂尔多斯和温州曾出现过，且与近期香港楼市降价的逻辑如出一辙。
据中国指数研究院统计，今年1月全国100个城市(新建)住宅平均价格为10901元/平方米，环比上涨0.63%。但其中有37个城市的房价出现环比下跌，比上年12月增加5个城市。房价下跌的城市中，除厦门、温州、海口等以外，均为三四线城市，乌鲁木齐、新乡、洛阳跌幅居前。
此外，一向看多楼市的华远地产董事长任志强(微博)日前也忽然改口。他在亚布力论坛上表示，今年房价涨幅将大幅度下滑。“很多开发商以为今年可能跟去年一样，很乐观。我个人对他们提出警告，我说你们太乐观了，很危险。”任志强说 |
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发表于 2014-2-14 19:54:07
